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国策视点||2018年福州市土地市场分析

一、土地市场分析

1、2018年福州土地市场成交情况 

 2018年福州五城区+长乐新区+七县市全年共出让132幅地块,土地出让8141.18亩,全市全年土地出让金额742.147亿,而未成功出让的地块也达到了历史新高,有近33幅地块或取消出让、或流拍、或流挂。其中福清出让地块最多;晋安成交金额最高;城区流拍地块高于城郊,台江、仓山、晋安均为6幅。

 2018年土地出让情况一览表

数据来源:国策数据库

2018全年土拍出让地块共计132幅,福清共计出让32幅,其次晋安。

2018全年土地出让面积8141.18亩,福清最高,共出让2730.17亩,其次晋安。

2018全年土拍成交金额共计742.147亿,其中晋安最高,其次福清。

2018六区成交商住地块47幅,而配建有安置型商品房的地块幅数占比5成。其中,五区的可售总建仅187万㎡。同比下滑13%,五区可售楼面价13091元/㎡,地价同比下降12%。五区全年溢价情况为10%。2018五区土地量价双双下跌。此外,长乐可售楼面均价8568元/㎡,同比下降14%。成交总金额同比上涨11.4%,成交面积183.1万平方米,同比增长17.5%,成交金额435.43亿,同比增长5.8%,最高楼面价(不含配建)23005元/㎡,同比下降0.01%,最低楼面价(不含配建)892元/㎡,同比下降275%。


2018年上半年,福州土地市场一派火热

从统计数据来看,六区共成交25幅地块,土地总面积为102.08万㎡,建筑面积为240.78万㎡。而2017年上半年,六区仅成交13幅地块,土地总面积为44.85万㎡,建筑面积为104.65万㎡。2018年上半年的两项数据,比去年同期分别上涨了127%和130%。

而从土地供应的分布区域来看,晋安区9幅,仓山区5幅,马尾4幅,台江3幅,鼓楼2幅,长乐2幅。其中,晋安区的出让土地总面积达到了39.64万㎡,占比39%,建筑面积为87.18万㎡,占比36%,总成交金额为124.84亿元,成为上半年这波土地供应中的大户。


2018年下半年,福州土地市场骤然降温

成交走势


2、2018年福州土地市场成交用途分析

2018年度土地成交用途一览表

2017年度土地成交用途一览表

从成交结构类型来看,纯商住用地土地成交量位居首位,占土地交易总量的五成,与2017年相比,同比上涨136.36%,但成交楼面均价有了较明显的下跌,跌幅为39.61%,整体来看,住宅市场需求仍大于供给,后市仍保持乐观态度。而住宅用地占土地成交总量的四成,同比上涨40%,但成交楼面均价同比下跌27.81%。


32018年福州土地市场低溢价背后是高门槛

市场信息显示,今年的福州土地市场,并没有得到房企的热情回应,尤其是进入2018年下半年,福州市区及其周边县市的土地拍卖会,底价成交、地块流拍的情况已经成为常态。

如此背景下,大福州土地成交溢价率、楼面价大幅度下调也就顺理成章。中原地产研究中心数据显示,2018年1-11月,福州市土地成交平均楼面价为2631元/平方米,同比去年同期下降32.79%;溢价率为13.56%,同比大降52.93%。

统计数据显示,2018年1-11月,福州五城区新建商品住宅累积成交15768套,累积成交面积1626104平方米,两个数值对比2017年同期都有增长,却远低于2016年同期的水平。

值得一提的是,虽然低溢价甚至底价成交是土地市场的主流,但不少开发商人士仍认为,现阶段福州市区及其周边县市入市地块的起拍价依旧不低。“可以对比一下周边的房价和地价,当前的土地起拍价不能算便宜,就是折中的水平”,有开发商人士如是指出。

可供对比的是,11月26日福州市城投建筑有限公司以1.31亿元的底价竞得宗地2018-44号鼓楼古乐路周边旧改项目地块六,业界估算该地块成交楼面价约为11006.92元/平方米。而在今年9月,福建正祥广成置业发展有限公司以5.47亿竞得竞得宗地2018-40号是鼓楼区古乐路周边旧改项目地块一,业界估算其成交楼面价约为10934元/平方米。与之相比,宗地2018-44号地块楼面价还略有上浮。

需要指出的是,从竞拍条件来看,今年福州市区成交的土地对竞得人均有着较高的要求和门槛。同样以宗地2018-44号地块为例,该地块的竞得人需要配建不少于1300平方米,不超过2400平方米的商业建筑面积,并且也要建设可建住宅建筑总面积95%的安置型商品住房(约10071.52平方米),按19300元/平方米的均价销售。“在这种高门槛条件的限制下,房企的利润空间会被积压,拿地当然就会更加谨慎。”


4、2018年福州出让地块配建安置房商品房成常态

2018六区成交商住地块47幅,而配建有安置型商品房的地块幅数占比5成。其中,五区的可售总建仅187万㎡。同比下滑13%,五区可售楼面价13091元/㎡,地价同比下降12%。五区全年溢价情况为10%。2018五区土地量价双双下跌。此外,长乐可售楼面均价8568元/㎡,同比下降14%。

从各板块分布来看,各板块均有新增地块,如久未有新项目的西区。而北区、中心板块、城南板块土地热度较高,且2018成交地块的位置也更集中于中心板块。从各版块的可售楼面价来看,除马尾板块外,各板块可售楼面价均呈下降态势,其中,城南地价同比降幅超5成。长乐区今年土地供应量上涨明显,同比上涨70%,主要供应区域为首占新区。中南和蓝光2018首入长乐。

值得一提的是,今年福州六区的出让地块配建有一定比例的安置型商品房已成为常态。2018六区成交商住地块47幅,而配建有安置型商品房的地块幅数占比5成。

其中,五区共有19幅安置型商品住宅地块,回购比例约80-90%主要分布鼓楼、晋安、仓山。住宅可售总建187万㎡。长乐共有8幅安置型商品住宅地块,回购比例约25-50%主要分布首占、航城、滨海新城。住宅可售总建70万㎡。


二、小结及后市展望

对房企而言,今年福州市区推出的地块多是高比例配建安置型商品房地块,房企拿地后可以销售的商品住宅体量较小,再加上楼市调控的背景,房企拿地异常谨慎。

在新房限价之下,前几年福州拍的多幅高价地都已面世了,对比成本和预计售价,有的房企甚至没什么利润空间了。

2018年末,福州楼市虽然活跃度有所回升,但难言回暖,在年终冲刺销量的关键时间点,陆续有房企放下姿态,推出促销活动。因此,若调控政策不出现明显变化,明年福州新房市场向下的概率较大。(国策技术 陈晓航)

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