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徐远:房产投资要略

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十年前在京城卖了一套房……十年我都不想再看房地产的任何消息……我害怕小心脏受不了。


可是眼看着周边买房的人,都发了财,眼看着通胀日益严重,眼看着啥投资都跑不过房产,我咬咬牙,吞下一颗“速效救心丸”,一天听完@相信美好送我的《徐远的房产30讲》,发现我们很多人原来的认知都是错的,有种拨云见日,一下子抓住事物本质的快感。



首先,我们关于房产的很多认知都是错的:


1.中国的房价已经很贵了,泡沫非常大。


中国的房价从底部上来的确是很贵了,但是并没有泡沫。

北京房价是1990年东京房价的十六分之一,是现在纽约房价的一半。


但是,北京是中国的政治中心、经济中心、文化中心,资源众多、人口众多,与纽约相比,房屋面积小,利用率低。纽约仅仅只是美国的政治中心。


所以,中国的房价没有泡沫。


2.生育率下降、人口老龄化已经开始,以后一对夫妇有两套房子继承,房产价格要降。




人口老龄化和生育率下降在国外已经发生,但并没有导致房价的普遍下降;中国人口出生率从1970年 就开始下降了,预期寿命也一直在提高,但是这十几年房价也一直是上涨的。


预期寿命的延长,以及家庭规模的减小,都带来住房需求的增加,过去四世同堂,现在更多的是三口之家。


在不远的将来,我国人口总量将停止增长,没有发展潜力的城市,人口会加速流出,这就意味着这些城市的房价可能会下跌。但是有发展潜力的大城市,人口反倒可能会增加,房价继续上涨。


3.随着信息技术进步、交通技术进步,人们可以远程工作,不要见面也不用聚集在城市里,房价估计要下跌。


历史经验上看,以往的技术进步,一直是促进城市聚集的。


人们的交流是分很多层次的,线上交流不但不能够满足人们的所有需求,还会引发更多的交流需求。以往信息沟通不便,很多时候就不见、不交流了,现在沟通多了,发现很多事情在电话里是讲不清楚的。


人们的时间是有限的,每天24小时,为了用有限的时间满足无限的需求,节约时间的需求是无穷大的。所以人对城市运行效率的追求也是无限的。


因此,人们往城市聚集是没有止境的。


唉,春节回家10天,感觉整个世界的脚步都停下来了,时间颗粒度大到用天来算。真是可怕。


4.中国的房价已经很贵了,现在投资房产去国外,投资收益更高。东南亚距离我们近,更适合投资。


国外房产看上去很美,人口规模不在同一级别上;相同规模人口的城市房价都贵很多;国外房产的投资回报率都不高。


东南亚新加坡已经是高收入国家,投资价值不大;文莱太小,投资价值也不大;柬埔寨、缅甸的风险太高,房产还不是安全资产;泰国、马来西亚、菲律宾的经济比我国起飞还要早,没有有优势;越南是后起飞国家,是全球人口第15大国,倘若经济能保持增长,房产有一定投资价值。


5.土地财政和货币超发推高了房价。


土地财政是地方政府、开发商、买房人和银行四方合谋共赢的策略,都是受益者,只有没有参与这个串谋的人受损了。明智的选择,是参加到这场合谋中,成为受益方。


衡量货币是否超发,最重要的指标就是通货膨胀。


1998年以来我国的通胀并不高,2003年到2017年,我国的通胀率平均是2.6%,同期世界平均水平是3.6%。比发达国家略高,跟发展中国家比,只高于泰国,远远低于常见的发展中大国。



6.租房比买房便宜。


当初听古典、罗胖、樊登、李笑来话,租房住的人,现在估计大多数人都买不起房了……


买房具有抗通胀的属性,租房住,大城市房租上涨是很快的,人们用在居住、旅行、娱乐方面的支付比例是在不断上升的。



其次,几个基本的常识:


1.房价上涨是全球普遍现象。


房价快速上涨,并不是我国特有的现象,而是全球范围内的普遍现象。


从国际经验上看,即便是经济增速显著下行了,房价依然可能很坚挺。


主要大国2000年以来房价增长率


2.房价上涨有三个方面的原因:经济增长、通货膨胀、城市化。


房价增长的简单计算公式:

房价增速 = 经济增速 + 通货膨胀速度 + 城市化速度


3.房子是投资品,不是消费品,没有哪个国家把房价记入通胀。


4.首次置业:稀缺原则和先上车原则


买房首先要注意稀缺原则,因为房子的价值其实是房子附近的稀缺资源的价值,核心区的小房子比郊区的大房子更值得买。


刚需首套房,尤其要注意先上车原则,不要苛求十全十美,一步到位。稳妥的策略,是先买票上车,分享城市价值,再慢慢升级,买更大更喜欢的房子。


5.未来不是所有人都买得起房子的,中高阶层才买得起房,其余人都要租房住。


纽约、东京、香港、首尔等几个国际大都市,租房率分别为68%、55%、60%,租房住的人都超过一半。所以,以后超过一半的人是要租房住的,中高阶层住自己的房子,中低收入租别人的房子,付房租。


6.一份超值的18大城市房价潜力清单:


潜力大的城市分为三类:


一线城市:北上广深。


区域核心城市:厦门、福州、长沙、武汉、重庆、成都、杭州、南京、济南、青岛,共10个城市。


三类,都市圈次中心城市:东莞、佛山、苏州、天津。



选择购房城市的八大要素:


一般而言,中小城市买房投资的最好时机已过,房价潜力不大,有条件的,可以考虑换成大城市的房产。


7.住宅是股票,商住公寓是债券,收益是不一样的。


公寓有期限,续费费用昂贵,住宅的续费成本很低,可以看做永久产权;


公寓的回报,只有租金,而住宅的回报,还有学区等公共服务;


公寓的成本高,居住舒适度低。


……




认识北大国发院徐远教授,是因为“得到”《香帅的北大金融学课》,原来,徐远与香帅是北大经济学圈子里的一对神仙眷侣,徐远教授的文字干净、利落(微信公号“徐远观察”,一句废话都没有),口齿清晰、语言简洁,三言两语,就讲清楚一个问题,绝不模棱两可,具有指导实际行动的意义和价值。他的地产30讲听完,对整个房地产框架格局会有一个全面、清晰的认识,相见恨晚。正如引语所言——



梳理全球经验,澄清流行谬误,解析政策逻辑,建立分析框架,从此成为一个懂房子的人




昨天听完课程,今天看到住建部发文:拟取消公摊 住宅按套内面积算。按照徐远教授的逻辑,决定房屋价格的是供求关系,影响房屋价格的是人口、通胀和城市化。无论面积如何计算,房屋的实际价格长期看依然是向上的,所以对房屋投资策略来讲,是没有任何影响的。


当然所有的专家言论都是一家之言,徐远老师最后一节是《做时间的朋友》,就是从历史上看、从以往的规律上推测,长线持有大城市房产,大概率是财富增长的很好方式。具体的某个节点、某个中小城市的短期波动,都不在考虑范畴之内。



备注:所有图表均来自与《徐远的房产财富30讲》,更多更精彩更详细的的讲解,欢迎付费订阅徐远老师的荔枝课程,点击“阅读原文”即达。




您好,我是小龙女,一个一年读书100本的金融界女子,如果您喜欢我的文字,请关注!



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